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2022,小心楼市的“二八定律”

发布日期:2022-07-30 10:36    点击次数:92

原创 张岳

2022年,降准+降息之后,高层对房地产的最新表态也有了明显好转。

很多人认为现在是买房抄底的好时机,但请注意,调控频发的中国楼市即将进入残酷的“二八定律”阶段。

20%的资产稳步升值,剩下的80%成为接盘侠,如何成为升值的那20%,是我们接下来重点讨论的问题。

01

20%背后的秘密

刚刚过去的2021年,是中国房地产大变革的一年,购房者,房企和这个18万亿销售额的市场都遭受了严峻考验。

进入2022年,随着政策纠偏和信贷宽松,一些城市开始发布政策刺激住房消费,如降低首付比例、取消“认房又认贷”、放松对新房的限价等,这是明显的“托市”。

与此同时,全国率先回暖的城市却稳坐钓鱼台,依旧延续2021年的严厉调控政策,似乎没有放松的打算,这又是明显的“抑市”。

“托市”和“抑市”的背后,反映出城市资产的抗风险能力。当潮水褪去,哪些是真金,哪些是石头,已经非常清晰。

现在,我们最好远离靠政策“托市”的城市,布局靠政策“抑市”的城市,实际操作中需要注意以下几点:

第一,投资紧跟政策,在中国,看懂了政策也就看懂了财富的未来,那些享有政策红利、肩负时代使命的城市片区,更有机会实现经济、人口和产业的跨越式增长,同时带来不动产的价值提升。

第二、占有稀缺资源,土地资源的稀缺自然推动剩余的有限土地价格上涨,但是不得不承认,当下中国许多城市不缺土地,却人为营造出假稀缺,那些真正面临土地瓶颈,没有可供开发土地的城市才是真稀缺。

第三,寻找价格倒挂,限价明显是“抑市”的一种有效手段,值得注意的是,目前有价格倒挂的热点城市片区,普遍会受到限购、摇号等约束,而像北上广深这样的一线城市,不仅房票难求,资金也是多数家庭难以跨越的门槛。

02

下一个增长极

那么在全国范围内,有没有一个不限购,价格倒挂,住宅真正稀缺,又享有政策红利的地方?

笔者能想到的,就是位于粤港澳大湾区的横琴。

横琴,是内地与港澳陆桥相连的地方,是“一国两制”的交汇点,也是中国走向世界、世界进入中国的门户……

横琴,内地与港澳陆桥相连的地方

更形象地讲,横琴的作用和地位与深圳前海一致,它们一个挨着澳门,一个对着香港,其肩负的时代使命,是为港澳长远发展注入动力,推动港澳长期繁荣稳定和融入国家发展大局。

在过去十年, 胸围尺码表网址首页深圳前海引领了城市“一路向西”的发展轨迹,现如今,新一轮造富效应和楼市增长极就在横琴。

横琴的住宅已经形成价格倒挂,据链家数据显示,横琴十年楼龄以内的二手住宅,挂牌均价5.6万/㎡,在售套数仅174套,而横琴在售新房价格约5万/㎡。

数据来源:链家

在过去一年中,横琴共成交二手房约150套,去化速度接近挂牌数(十年楼龄以内住宅),成交价格80%在5-6万/㎡。

成交价破6万,成交周期不到20天

有人可能会问,既然横琴价格倒挂,大家为什么不去买价格更低,品质更新的新房?为什么横琴二手房都如此热销?

原因就出在新房供应上,横琴的住宅是真正的稀缺。

根据公开资料,横琴新区现有面积为106.46平方公里,70%以上的土地被划为禁建区和限建区,生态用地比例超过50%,可供开发建设用地现约为33平方公里,住宅用地占比仅为8%。

据统计,自2013年以来,横琴一共只卖出了6宗二类住宅用地,2019年仅有1宗宅地出让,还是人才租赁用地,只租不售。

因此在横琴的新房市场,写字楼和公寓可能随时可以买到,但住宅大部分时间是断供的状态,而横琴又拥有不限购的特点,外地客户可以买一套,在全国的投资需求下,横琴的住宅变得供不应求。

去年9月,中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》(下称《方案》),给本就火热的横琴楼市再添一把火。

这份《方案》让横琴成为中国最特殊的一个片区,代表了中国政策红利的天花板。

横琴对企业、人才和资本的吸引力有多大?

横琴的制度创新是中国最高水平,将逐步构建民商事规则衔接澳门、接轨国际的制度体系,建立完善国际审判、仲裁、调解等多元化纠纷解决机制。换句话说,横琴生活、生产和营商环境将趋近澳门化、国际化。

虽然我国营商环境已有明显改善,但与国际先进水平相比还存在短板弱项。怎样才能实现“竞争中性原则”,打造内外资企业一视同仁、公平竞争的营商环境,横琴将率先成为突破口!

横琴的市场开放是中国最高水平,《方案》的产业准入政策,可以概括为“市场准入承诺即入制”,非禁即入。只要不违反国家安全、公序良俗等法律、规定,各类行业都可以进入。

这项政策含金量很高,比如一个商人发现一个全新的不违法商机,但按照法律,他需要提交申请逐级申报,等得到许可后,这个商机可能早就过时了。但在横琴,只要这个商机不违法,商人就可以立即去做,快速抓住商机抢占市场,这项政策可以最大限度激发市场活力。

横琴的免税优惠力度最大,在企业所得税方面,将有利于澳门经济适度多元发展的产业全部纳入企业所得税15%优惠税率的政策范围;在个人所得税方面,对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才,其个人所得税负超过15%的部分予以免征。

值得注意的是,避税的空壳公司在横琴已经行不通。自去年9月17日开始,横琴鼓励企业落地横琴实际办公,涉及横琴虚拟地址不再提供新设立企业使用,已使用虚拟地址企业不能再续期。越来越多企业、人才将实实在在地在横琴落户办公。

横琴相当于一个小型自贸港,货物“一线”放开、“二线”管住,国际上的人流、物流、资金流、信息流将更加自由地进出横琴,生态资源丰富的横琴将成为旅游度假和休闲购物的天堂,可以和香港和海南媲美。

横琴有望成为世界级融资中心和跨国总部基地集聚区,《方案》中最重要一点,是支持横琴打造中国-葡语国家金融服务平台。同时,横琴发展现代金融,正是澳门多元发展所需,也会获得澳门的大力支持。

金融业最高开放水平叠加税收优惠政策,这套组合拳下来,横琴对金融企业吸引力大增。据统计,2021年横琴金融业增加值162.07亿元,同比增长10.3%,占合作区整体GDP的35.6%;金融业税收102.28亿元,首次突破百亿元。(来源:横琴金融)

来源:横琴金融

目前已有光大银行、交通银行、中国工商银行、兴业银行等银行以及金融、实业集群进驻岛内,IDG,高瓴资本等私募巨头也纷纷瞄准于此……

横琴窗口一旦打开,你能感受到资本汹涌而来的力量,很多人对这种力量一无所知。

03

抓住布局横琴的窗口期

横琴留给购房者的时间,已经不多了。

一方面,横琴在全国的知名度和热度越来越高,但横琴在售的住宅项目却只有五个,而且货量已经不多。在售项目分别是:华发广场(II)期横琴府、华发广场(II)期横琴湾、IFC | 琴澳湾1号、中冶逸景公馆。

华发广场(II)期横琴府,占地面积约7.5万㎡,容积率低至2.6,是横琴岛唯一的纯住宅大社区。项目卖点是一线澳门海景、烟花景,在售户型约101-192㎡两到四房。

华发广场(II)期横琴府实拍图

华发广场(II)期横琴湾,该项目是2021年上半年的横琴销冠,可瞰一线湾景、金融岛+澳门城景、园林等多重景观,目前在售建面约135-240平的4房,房源也所剩无几。

华发广场(II)期横琴湾效果图

横琴IFC位于横琴金融岛岛尖,高度约339米,是珠澳第一高楼,正对澳门,远眺香港,与澳门塔、珠海中心两大地标遥相呼应,不远处就是世界第八大奇迹港珠澳大桥。

横琴IFC实拍图

项目集高端商业体、会展中心和甲级写字楼等多元业态于一身,46层至68层拥有国内唯一可售的IFC70年产权住宅——IFC | 琴澳湾1号,185㎡和245㎡两款主力户型,目前仅剩约90席。

IFC | 琴澳湾1号 室内实拍图

中冶逸景公馆,目前仅剩建面约171平的4房在售,货量也不太多。

中冶逸景公馆区位示意图

另一方面,横琴距离全岛封关运作可能仅剩不到1年时间,早在去年9月,广东省召开新闻发布会称,加快建设一线和二线通道基础设施,力争2022年实现全岛封关运行。后续如果出台相关限购政策,购房者将失去购买横琴的资格。

最近,许多城市开始对放松调控做出试探,如降低首付成数,大幅降低利率等,到目前并没有出现政策“一日游”的现象,这说明国家对刺激住房消费持一种默许的态度。

同时,北上广杭等“楼市风向标”,其二手房市场已经由冷转热,这种热度从头部传递到全身只是时间问题,面对楼市的“二八定律”,现在就是我们置换房产、布局横琴的最佳窗口期。



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