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重庆楼市的尴尬,改善不像改善,刚需不像刚需!

发布日期:2022-07-30 15:54    点击次数:85

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现在拿着一百万的钱还能买到什么样的产品?地段稍微好点儿的,高层是没指望了,小高层也只能往末流新区靠,至于洋房什么的,基本上就没戏。

不可否认,如果盘点2021年重庆楼市的关键词,“改善”绝对是其中之一。有钱人置换房产,高层看不上眼,自然更多的是往好的产品,共同点就是“要改善房,要真正的品质生活。”

重庆楼市基本上可以进入了以改善为主的时代,从新盘的推新来看,纯高层产品不多,产品基本已经被洋房和小高层取代,但是如果就改善这个标准的产品来说,重庆市场真的还有很长的路要走。

长久以来,重庆很多开发商推出的“改善房”并不少,可是真正有能做到“从头到尾都改善”的却并不多。比如是个盘就有的新风系统,比如是个精装房就带的指纹入户门,让许多人非常容易陷入“伪改善“的假认知。

当下,重庆楼市的产品格局有点儿“刚需不像刚需,改善不像改善”的境地,有的楼盘一推出来,看上去高大上,嗯,品质和开发商还行,但是说到产品,那就真的是刚需的水准了,并且,价格也是几百万。

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首先就来说说“刚需不像刚需”这回事。

这种局面在重庆楼市实在是太普遍了,之前有位网友抱怨坡区的房子怎么越修越小,这种情况放在九龙坡是很普遍的事情。比如金辉、春风、招商、保利中交、荣安等等,这种接近200w总价的房子,就是冲着核心区的刚需而来的。

关键是买这种房子的本来可能没什么钱,反而承担了较高的总价,但是居住起来可能只比高层好了那么一些。

上面的这些项目基本上都是洋房,虽然说是洋房,但说白了就是小高层。比如陈家坪某项目,洋楼总价约156万起,建面约81-95㎡,单价差不多接近两万了,但是产品真的是很刚,共2T8户,层高16层。

你说这种产品是为改善而做的?好像不是,刚需?价格看上去似乎又不便宜。而且这种还是比较普遍的,比如蔡家的洋房产品,现在基本上都是1T4户的配置,楼高基本在6-8层左右,面积很多也都是在90-100㎡,价格也基本要160万+。

现在的洋楼和洋房,套内70-80就敢给你做个4房出来,然后说户型设计得好,功能性好,性价比高等等。洋房有的才建面120不到,也就是套内100还要打个折,做四房,典型的刚需四房。国家鼓励生三胎,可能这个住都住不下好吗?

洋楼的基本配置是2T6户, 胸围尺码表网址首页或者2T8户;

洋房的梯户比基本上的1T4户,好点儿的2T4户;

价格基本上的150万起步;

这就是如今重庆新盘“刚需”群体的状况。

不过想来也正常,现在的市场,面积做大了总价控制不住,上了300w的楼盘购买力就不高了,开发商也有自知之明,比如荣安九龙一号、弘阳就是例子。毕竟坡区的地,拿地价高,只有把户型弄小一点儿才卖得出去。

房子肯定有好的,就看钱包够充裕不。像印江州一期户型都大,现在二手房都是380万左右起,只是后面几期才推出小户型。

在坡区真要真是想改善的话,可能只有滩子口的华润和杨家坪新希望了,上车门槛差不多是250万,比北区的某些叠拼还贵。悦府可以说是有改善的水准,但是没往豪宅的方向走。而新希望比较大胆的用了大户型,不知道有多少人愿意下叉呢。

现在开发商如何让购房者看起来不像刚需,就只能把以前的高层缩减为小高层,然后通过地段和产品的溢价,让购房者买单。不过,任何市场都是需求主导的,既然市场是现在这个样,那就说明需求就是这样的。

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再来说说“改善不像改善”问题。

在重庆楼市里,我们经常会听到一个词:改善。听过了无数次,可是真要死磕起来,到底什么是改善呢?

如果抛开配套等,在居住面积上,可能大部分人理想的改善怎么得也应该是套内120-150㎡之间,毕竟面积太大了大部分改善人民买不起。据克而瑞重庆的数据统计,在2020年重庆商品住宅面积段成交占比中,110-130㎡的户型占比20%几,排在第二位,2021年估计也差不多。

长期以来,改善居住=面积大+总价高,这是很多人的固有印象。很多“改善置业者”的房子面积虽然越换越大,但只不过还是把老一套生活方式重复一遍。比如,房子的某些设计并不合理;小区的园林、物业服务并没有提升多少;邻里社交几乎看不到什么人……,还是有些尴尬的。

很多改善客户买房的出发点是老房子不够住,要么就是觉得老城太拥挤了,在房子变得更大之后,他们希望整体品质都有提升,但是开发商做出来的产品往往不尽人意。而这点,恰恰就是重庆改善市场的最大症结,不过因为才两三万的价格要做成什么太高的水准,实在是太难,你让开发商也难做。

重庆目前市场提供的产品,绝大多数的开发商都把注意力集中在“面积”,有人称之为——面积段改善!就是只有面积达标了,其他的要啥没啥。

现在的买房都有那么一种概念,就是新区=配套不足、没人、太远等等,可你要想买改善的,基本也只有郊区,有的通勤实在接受不了,才买了二手。

最近这两年,除了面积段改善,重庆的地段性改善需求被忽视,开发商也不怎么重视,整个产品供应没get到客户痛点。只有一些主流开发商敢触及,比如万科锦绣滨江、观音桥香港置地、合景泰富天銮等极少数。

现在的重庆楼市,要刺激“改善”,行情是一方面,更需要主流板块产品力本身的突破。你可以看看,现在能做改善的有几个是真的真的能拿得出手的?

毕竟部分重庆的开发商一旦做改善,要么是满足你地段、总价需求的,但是产品一定不满意;而产品面积段/功能满意的楼盘,地段你总觉得不咋地,反正总有一点不到位,当然,也可能是钱不到位。

以上,差不多是重庆改善性市场的症结。

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另外目前还有一个尴尬就是,现在重庆一些新区的产品,开发商也不敢做大,依然是往着能上车这个想法来做的。像中央公园北这种地方,某些楼盘130多万就能买,买在这里就图个PPT了。

这也导致一批新区的盘,成交非常不活跃,有的项目开盘卖十几套,甚至0封。

而且重庆楼市的分化,导致这样一个局面,你可以选主城核心区100平3房或4房,也可以选择新区外140/150㎡平的4房,两种产品总价基本上也很接近。

购房者如果比较倾向于新区或则住的宽敞的话,估计会毫不犹豫会选择后者。但是问题来了,这些新区真的是要啥没啥。当然,有的客户也会因为某些因素看上,比如品牌、不拥挤的规划,或者是大草坪和公园。

有的购房者其实很犹豫,我为什么要卖掉位置还不错的地方跑去那么远?为什么越改善跑得越远?这个可能比较难说服自己。

也正是因为这种纠结,有的客户置换周期会被拉长,而有的开发商也不那么上心做产品,随便一搞就完事儿了。

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重庆的改善需求现在还没有想象中那么强烈,购买力是一方面,也因为大多数开发商的产品水准实在是跟不上,这也让改善群体没没有太多选择的余地。

而目前绝大数楼盘都是刚需小户型好卖,不管你是高层、洋房,还是洋楼。当然,可能现在的刚需和以前的刚需不一样了,以前的刚需七八十万,现在可能都有一百多万。而选择的话,要么远,要么就只有选二手。

现当下真心感受到重庆购房者的不容易,工资不高,房价肉疼,钱不好赚,每天都在想怎么发家致富。

本质上现在的重庆楼市一直还在延续粗放的外拓模式——有的单价高,哪怕在核心区你也要控制总价,把你的购房圈基本锁定在各大新区范围内,生怕定价太高。

另外现在修的高层少了,也把一波略有钱的赶去改善,刚需的去接高层二手。不过人总是会追求更好的物质条件,未来住房越买越大是大势所趋。也许再等多少年,重庆的住房水准慢慢提高,也就不存在“刚需不像刚需,改善不像改善”这样的局面。

这是一个循序渐进的过程,重庆楼市的改善需求也会慢慢成为楼市中流砥柱。



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